The Mews 吉隆坡【馬來西亞房地產之旅】No.1

Tabiniko
Blog
February 27, 2026

住在雙子塔區域的高層公寓嗎？

關於馬來西亞的移居和房地產，大家可能經常在媒體上看到，也會有所耳聞。網路上已經有很多分析和參考資訊。

這次，我們將從在馬來西亞生活的日本人妻 Aya 的視角來看：馬來西亞的新建房產到底是什麼樣子？日本房地產公司在馬來西亞建造的高層公寓的實際情況如何？

接下來，以「馬來西亞房地產」為主題，我們將介紹馬來西亞的房地產，並開展房產考察之旅。在考察過程中，將由當地房地產公司的銷售人員或專業地產經紀陪同，介紹各個物業，並解答各種疑問。

Jom！（馬來語，意為「出發吧！」）

這次的考察對象是 The Mews Kuala Lumpur（The Mews 吉隆坡）。Follow me！

在開始之前，我想先談談為什麼移居馬來西亞，以及移居後的一些感受。理由很簡單：我丈夫是馬來西亞華裔，曾經是留學生。（他就是接下來會在博客中頻繁露面的 Eric）他在日本住了15年，感受到所謂的「煮青蛙現象」，同時觀察到東南亞人口達6億的成長潛力，於是希望趁還年輕的時候，挑戰未知的世界——也就是 Breakthrough（突破、躍進、開創新局面）。帶著這個理念，我們來到了馬來西亞。

我剛移居過來時，也不知道該做些什麼，但在不斷認識各種人、嘗試各種事情的過程中，「E&A Works」 和 「TABIINKO」 逐漸誕生了。

雖然我認為自己還離真正的突破（Breakthrough）還有一段距離，但每天都在期待「接下來還能做些什麼」，依然在不斷挑戰自我。

請多多關照！

第一點：「OK lah 精神」

「OK lah」的意思是「沒關係、沒問題」。我剛來馬來西亞的時候，由於日本的留學或生活習慣，讓我總是事事過於努力，當聽到別人說「OK lah」時，我半信半疑地想：「真的沒關係嗎？」

慢慢生活下來，我才意識到：「原來有很多事情並不需要那麼拼，也不用過分在意別人的目光。」

在日本，即使從語言表達上，也常常強調一種「拼命感」。例如，「勉強學習」在中文裡是「無理而為」；「必死努力」在中文裡就是「必定會死」的意思……

「OK lah」自然也有好的一面和不好的一面，也有程度之分，但可以肯定的是，它讓我的心情輕鬆了很多。

第二點：「生活質量」

據說馬來西亞是世界上用最少的錢過奢華生活的國家之一。

雖然生活水平相比日本低一些，一些門檻和壓力也減輕了，但這是否意味著「生活質量」也下降了？並非如此。

撇開服務方面不談，我覺得生活質量其實提升了。當然，每個人的感受可能有所不同。

接下來，關於「馬來西亞房地產」，這是我們整理出的一些看法，供大家參考。

■ 在馬來西亞購置房產之前，需要先理清的要點：

A｜購買房產的目的為何？

（a）自住

移居馬來西亞，或偶爾作為第二居所
工作、創業
子女教育（b）投資用途
轉售獲取資本利得（Capital Gain）
出租獲取租金收益（Income Gain）（c）最初自住，未來有出售的可能性

※ 總結：

我們認為，大多數人其實屬於（c）這一類。

也就是說，一開始是為了自住，但希望將來出售時還能有一定的升值空間，這是很多人的共同目標。

當然，也有純投資型買家，購買後等待合適的時機出售，獲取所謂的資本利得。無論目的如何，在購房之前，首先明確自己的購房目的，是非常重要的一步。

「Ｂ」關於馬來西亞的基本知識

為什麼選擇海外生活，為什麼選擇馬來西亞？網絡上有大量資訊，但如果您打算在馬來西亞購置房產，這些是必須了解的要點。

→ 在部分地區，生活成本明顯低於許多發達國家。

→ 馬來西亞因其安全性、生活成本、教育資源和生活品質，深受外國長期居住者的青睞。

→馬來西亞近年來的平均經濟增長率約為4%至5%，保持穩定。

→截至2019年，馬來西亞令吉對多種主要貨幣處於相對弱勢，為海外買家創造了有利的匯率條件。

→多民族、多元文化社會：馬來西亞由馬來族、華族、印度族及各少數族群組成。

→MM2H 10年簽證：馬來西亞我的第二家園（MM2H）計劃，為外國人提供長期居留許可。

→教育機會：有廣泛的英語學習環境，也有許多國際學校。同時可以學習中文。

→政府大型項目：

Wawasan 2020遠景計劃 – 原計畫至2020年馬來西亞邁入發達國家行列，預計可能延長。
大吉隆坡計畫 – 高樓及公寓建設快速推進。
TRX（敦拉薩克國際金融區） – 2019年12月開始入駐租戶。
Merdeka PNB118 – 建設中，預計將成為全球第五高樓。
Mont Kiara區的KL Metropolis – 正在開發中。
Bandar Malaysia（馬新高鐵項目） – 計畫建設世界最大地下城市（項目狀態未定，高鐵待定）。
鐵路基礎設施建設：
BBCC（武吉免登城市中心） – 建設中，包含Lalaport商場。
依斯干達馬來西亞經濟特區（柔佛巴魯） – 持續開發中。
Cyberjaya城市中心（CCC） – 規劃中。
馬六甲門戶（Melaka Gateway） – 大型港口及城市開發項目。 →馬來西亞整體而言對外國人友善且熱情好客。

→熱帶氣候 – 全年炎熱，有雨季及偶爾的暴雨（熱帶驟雨）。

→平均年齡約為28歲。

→預計人口將持續增長，到2050年約達4千3百萬人。

總結：

了解這些基本情況，有助於您判斷是否值得在馬來西亞進行投資。

「■ 在選擇馬來西亞房地產之前，需要了解的重點」

要點① 馬來西亞房地產的類型：

有地住宅（Landed Property）包括：

Link House（連排屋）
Terrace House（排屋）（連續式獨立住宅，比Link House更高端）
Semi-Detached House（半獨立式住宅，簡稱Semi-D）（兩棟住宅相連，比排屋更高端）
Bungalow（豪華獨立別墅）高層住宅類型包括：
Condominium（公寓）
Serviced Apartment（服務式公寓）（近年也常被稱為Residences）實際上，大多數人居住的都是公寓類住宅。

如果一定要區分，服務式公寓通常在低樓層設有商業設施，如商店等。

所謂的 Apartment 一般指較低檔次的公寓，樓層和戶數都相對較少。

Flat 則是更低等級的住宅，類似於公共住宅區。

此外，還有 Office（辦公樓）、Shoplot（店鋪）等類型。

外國人購買的房產大多為公寓或服務式公寓，也有極少數會購買有地住宅。

接下來將重點介紹公寓及服務式公寓。

→要點②各國的社會常識與商業慣例並不相同。

在其他國家被視為「理所當然」的做法，未必適用於馬來西亞。

因此，必須保持開放且彈性的心態，理解並適應當地的做法、習慣與相關法規。

→ 要點③ 外國人購房限制與稅務

在馬來西亞，不同州對外國人可購買房地產的最低價格設有不同限制。

與許多其他國家相比，整體門檻相對較低。

例如：

在市區，外國人購房的最低價格為 100萬馬幣。
在雪蘭莪州（Selangor），最低價格為 200萬馬幣。
位於柔佛州依斯干達地區的 Medini（美迪尼），目前沒有最低購房價格限制。由於各州政策不同，建議購房前務必確認當地最新規定。

此外，在出售馬來西亞房地產時，還需要了解一項重要稅種——

房地產增值稅（Real Property Gains Tax，簡稱 RPGT）。

RPGT 是針對房地產轉讓所得利潤徵收的稅款，

其計稅基礎為出售價格減去購買價格後的利潤部分，

並且稅率會根據房產持有年限而有所不同。

→ 要點④ 開發商的品牌與信譽

在選擇房產時，也應重點考察房地產開發商。

建議查看開發商以往的項目記錄、開發經驗以及整體的財務穩定性。

同時，應關注開發商的規模、可靠性以及項目的整體品質。

→ 要點⑤ 房產所有權類型

馬來西亞的房產所有權主要分為兩種：

永久產權（Freehold）
租賃產權（Leasehold），通常為 99 年期限。 → 要點⑥ MM2H（馬來西亞我的第二家園）

MM2H（Malaysia My Second Home）是一種可獲得 10 年長期居留簽證的計畫。

雖然此處不作詳細說明，但一般來說，持有 MM2H 簽證的外國人，在申請房貸時條件會更有利。

擁有 MM2H 身份，通常會被視為信用較高的長期居留者，因此在貸款條件上可能享有一定優惠。

→ 要點⑦ 馬來西亞的公寓配置

馬來西亞的公寓（包括 Condominium 及 Serviced Apartment）

通常配備以下設施：

游泳池
健身房
保安門禁系統
停車位 → 要點⑧ 務必實地考察，親自確認

無論是已建成的項目還是尚在建設中的項目，

都建議親自前往銷售展示中心或實際項目現場進行確認。

→ 要點⑨ 檢查公寓周邊環境

需要了解項目所在位置，是否能滿足基本生活需求，

例如交通（地鐵、輕軌）、生活設施等。

若周邊有大型發展或城市建設項目，將更具潛在價值。

→ 要點⑩ 資金安排與流程

建議與當地專業房地產經紀人共同商討資金安排與購房流程。

→ 要點⑪ 購房後的後續服務

購房完成後，後續的管理、出租或轉售等事項，

同樣建議與當地專業房地產經紀人保持溝通與合作。

※ 總結

以上內容可作為購買馬來西亞房地產的入門參考，

希望能為有意在馬來西亞置業的讀者提供幫助。

「■ 行動階段：在馬來西亞購房時的策略？」

前文已經介紹了購買房地產的目的，那麼接下來要思考的就是購房策略。

例如，如果計畫將來出售房產，那麼目標買家是誰？

在市中心的高端房產中，無論是出售還是出租，目標人群大多為外國人。

這是因為大部分馬來西亞本地居民並不居住在市中心區域。

無論是以投資為目的——

出售獲取資本收益（Capital Gain），
出租獲取租金收益（Income Gain），還是作為自住用途，

都建議與當地專業的房地產經紀人共同商討最合適的策略。

「1．銷售展示中心（Sale Gallery）」

截至2019年11月：

本次要為大家介紹的是，位於馬來西亞黃金地段——雙子塔 KLCC 區域的高端公寓項目 The Mews Kuala Lumpur（吉隆坡 The Mews）。在馬來西亞，這類住宅被稱為公寓（Condominium）。The Mews 於 2017 年下半年竣工，目前已可直接入住。最近的車站為 LRT 格拉那再也線（Kelana Jaya Line）的 KLCC 站，步行約 10 分鐘即可抵達雙子塔——馬來西亞的標誌性地標。

The Mews 共 256 個住宅單位，最高樓層為 38 層。項目位於 Jalan Yap Kwang Seng 路旁，正對面是新近開業的四星級酒店 ibis Kuala Lumpur City Centre（宜必思吉隆坡城市中心酒店）。

接下來介紹本項目的兩家開發商。第一家是馬來西亞知名房地產開發商 Eastern & Oriental Berhad（簡稱 E&O）。如果曾到訪檳城，想必對擁有白色殖民風格設計的 Eastern & Oriental Hotel（東洋酒店）並不陌生，該酒店正是由 E&O 開發，與 The Mews 同屬一家集團。

另一家合作方則是日本廣為人知的三井不動產住宅株式會社（Mitsui Fudosan Residential）。The Mews 是由 E&O 與三井不動產住宅共同合資開發的高端公寓項目，在品質與品牌方面都具有較高的可信度。